Mit tehet a kerület a túlzsúfoltság ellen?

Hogy sokan vagyunk, azt érzékeljük akkor is, ha közlekedünk, ha a gyerekünket szeretnénk iskolába, óvodába, esetleg bölcsődébe iratni, vagy ha szakrendelésre szeretnénk időpontot foglalni. Ahhoz, hogy továbbra is élhető maradjon a lakóhelyünk, az új építésű ingatlanok mellett az infrastruktúrát is fejleszteni kell, legyen szó úthálózatról, egészségügyi vagy oktatási intézmények bővítéséről, esetleg szolgáltató egységek kialakításáról. Ezek megvalósítása és adott esetben működtetése is az önkormányzatra hárul, ami pedig nem kevés költséggel jár. A 2019. év végi adatok szerint a tervezett, a folyamatban lévő és a használatba vett projektek együttes számát nézve 14 ezer fölötti új lakásszámmal, vagyis minimum 30 ezer új beköltözővel számolhat a kerület, ami a jelenlegi lakosságszám nagyjából 25 százalékának felel meg.
Miközben a beruházásokhoz kapcsolódó önkormányzati feladatok folyamatosan nőnek, a településekhez kapcsolódó építésügyi hatáskörök egyre szűkülnek. Idén márciustól a jegyzők építésügyi hatásköre is megszűnt, az e körbe tartozó feladatokat ma már a kormányhivatalok látják el. A jogalkotó indokolása szerint az „átalakítás célja a hatósági szervezetrendszer egyszerűsítése, az adminisztratív terhek csökkentése, a hatásköri átfedések, ütközések kiküszöbölése”.
Az önkormányzatoknak már eddig sem volt túlságosan nagy beleszólásuk abba, hogy mi épül az általuk igazgatott településen, hiszen 2013-tól folyamatosan csorbult a hatáskörük. Olyannyira, hogy jelenleg a helyi építési szabályzat készítésének időszakában, továbbá az engedélyeztetés első fázisában, a településképi véleményezés során, valamint a helyi építési szabályzat esetében van lehetőségük az önkormányzatoknak az építtetőkkel egyeztetni. A szabályzatkészítési szakaszban tud a kerület a beruházóval megállapodást kötni; ennek része lehet, hogy a településrendezési célok megvalósításához szükséges előfeltételeket az ingatlanfejlesztő saját költségére biztosítsa, így például rendezze vagy megváltoztassa a telekviszonyokat, szükség esetén megtisztítsa a talajt. A településrendezési szerződésben az ingatlanfejlesztő vállalhatja a beruházáshoz kapcsolódó, egyébként az önkormányzatot terhelő költségek megtérítését is. A tervezett építési projektek esetén még van lehetősége az önkormányzatnak az alkura, az engedélyeztetési szakasz megkezdése után viszont már nem, így több évre visszamenőleg már szinte lehetetlenség számon kérni a lakóparkoktól az infrastruktúra fejlesztését. Jelenleg Újbudán elenyésző azoknak a lakóparkoknak a száma, amelyek a településképi véleményezésre várnak.
Ha a beruházások esztétikailag vagy környezetbe illesztési szempontok alapján kifogásolhatók, akkor a településképi véleményezési eljárás során, funkcionális vagy beépíthetőségi mutatók kifogása esetén pedig a helyi építési szabályzat módosításával, szigorításával tud élni az önkormányzat. Ugyanakkor ennek is vannak korlátai. Ha egy beruházó olyan területre tesz szert, amelyen a vásárláskor érvényben lévő szabályzat szerint több száz lakásos lakópark épülhet, akkor nem minősítheti át az önkormányzat mint jogalkotó a területet úgy, hogy ellehetetlenítse a beruházó szándékát. Legalábbis következmények nélkül nem, hiszen ebben az esetben a település egy nagy kárt okozó perrel, adott esetben milliárdos kártalanítási igénnyel nézhet szembe.
Az önkormányzatoknak nem céljuk, hogy ellehetetlenítsék a fejlesztéseket. Sokkal inkább az, hogy szabályozzák az élhető, a környékhez illeszkedő beruházások létrejöttét. Jó példa erre a Buda Gardens esete, ahol a helyi építési szabályzat módosításával Újbuda Önkormányzata elérte, hogy az eredeti tervekkel szemben 40 százalékkal csökkentették a tervezett épület méretét (lásd külön írásunkat).
Persze nem minden projekt esetében van mód a kompromisszumos megoldásokra. Ilyen például a Vahot utcában épülő Vaba lakópark helyzete is, amelyet a kormány nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházásnak minősített. A kiemelt beruházások esetén ugyanis a helyi önkormányzatok egyébként is csekély hatásköre tovább csökken.
A helyi építési szabályzat módosítása tehát nem csodafegyver, nem tud minden problémára megoldást kínálni. Ezen túlmenően egy szabályzat módosítása sok hónapot, akár egy évet is igénybe vehet, ez idő alatt viszont a korábbi szabályok alapján lehetőség van az építésre. A helyi szigorításokat ráadásul bármikor felülírhatja egy hasonló, magasabb szintről érkező döntés. Jelenleg is a parlament előtt van egy törvényjavaslat, amely a rozsdaövezeti akcióterületek létrehozásához szükséges intézkedésekről szól, és amelyben kezdeményezik, hogy kedvezményes, 5 százalékos áfa terhelje a rozsdaövezetekben épülő új lakások értékesítését „a gazdaság újraindítása céljából szükséges hosszú távú építőipari kereslet biztosítása érdekében”. A törvény esetleges elfogadása Újbudát is érintené, hiszen a már így is túlterhelt Budafoki út és annak környéke is barnamezős övezetnek minősül. A kormány ettől az intézkedéstől azt várja, hogy megállítja a lakásépítések visszaesését, az újlakás-átadások mérséklését. Nagy Tamás, a Magyar Nemzeti Bank főosztályvezetője a jegybank júniusi lakáspiaci jelentését bemutató online sajtótájékoztatóján úgy fogalmazott, a döntés pozitív hatása várhatóan 2022-ben lesz érzékelhető.

Újbuda