Az albérleti szezon hagyományosan a felvételi ponthatárok kihirdetésével indul, a képzeletbeli startpisztoly idén tehát július 22-én dördült el. Ilyenkor nemcsak Újbuda három egyetemi campusának (BME, ELTE, Szent István Egyetem) frissen felvett hallgatói versenyeznek a legjobb albérletekért, hanem a másod-, harmadévesek is, mert az egyetemisták általában egy évre kötnek szerződést, amelyek nyáron járnak le – tájékoztatta lapunkat Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Levegőhöz jutnak az albérlők
– Az albérletkeresés idén a korábbiaknál kellemesebb a diákoknak, hiszen nagyobb kínálatból, olcsóbb lakások közül válogathatnak. A bérleti díjak hosszú idő után most először indultak csökkenésnek, elsősorban a járvány miatt – magyarázta az ingatlanszakértő. Azok a tulajdonosok ugyanis, akik eddig rövidtávú lakáskiadásból, azaz Airbnb-zésből szereztek bevételt, turisták híján hosszú távra adják ki lakásaikat. A bővülő kínálat pedig mérsékli az árakat. Újbudán tavaly júliushoz képest átlagosan 10 ezer forinttal csökkentek a bérleti díjak, így 160 ezer forint helyett 150 ezer forintot kell most fizetni. A főváros egészében még olcsóbban, a korábbi havi 150 ezer helyett átlag 140 ezer forintért lehet albérlethez jutni.
A díjak között azonban óriási különbségek lehetnek: 100 ezer forintért már kínálnak garzont, de 190–200 ezres havi összeggel is találkozhatunk. A szakértő szerint a vékonyabb pénztárcával rendelkezőknek kedvező megoldás lehet, ha két-három társukkal összeállnak, és közösen bérelnek ki egy nagyobb lakást, ezzel az egy főre jutó költség akár 60 ezer forintra is csökkenthető. Akinek pedig nem sürgős a költözés, az várja meg az albérleti szezon végét, mert az év vége felé olcsóbban juthat lakáshoz.
Két szemed a pénzen
Balogh László arra figyelmeztet, érdemes a legnagyobb körültekintéssel albérletet keresni, mivel a tapasztalatlan bérlők csalók áldozatává is válhatnak. Nem ritka az olyan eset, amikor a lakást bemutató személy, aki nem a tulajdonos, lelép a kaucióval. Mivel a bérbeadók két–három havi kauciót, azaz 300–500 ezer forintot is kérhetnek, ajánlott alaposan átolvasni a bérleti szerződést, valamint ügyfélkapun keresztül ellenőrizni a tulajdonos kilétét a földhivatali nyilvántartásban. – Ha abban más név szerepel, mint amit a bérbeadó személyi igazolványán látunk, nem kell rögtön sarkon fordulni, de érdemes tulajdonosi meghatalmazást kérni az illetőtől – tanácsolja az ingatlanos szakember, aki szerint a legbiztonságosabb megoldás a közjegyző előtt kötött bérleti szerződés. Ez elsősorban a bérbeadót védi, mert az ügy vitás helyzetben pereskedés helyett egyből végrehajtásra kerülhet: kifizettetik a bérlővel a tartozását vagy kiköltöztetik az illegális lakásfoglalót. A bérbevevő viszont ezzel a megoldással biztos lehet abban, hogy nem verik át.
Az árrobbanás mindent felülírt
A 2020-as járvány nemcsak a világgazdaságot rengette meg, hanem az amúgy is dinamikusan változó hazai ingatlanpiacon is felfordulást okozott. Az első komoly változást az év elején indult lakásépítési boom jelentette, amelyhez lakásfelújítási hullám társult. Utóbbinak a szintén év elejétől igényelhető állami támogatások adtak nagy lendületet. Balogh László szerint már ez is jelentősen megnövelte a keresletet az építőanyagok és építőipari szolgáltatások iránt, a világpiaci folyamatok csupán ráerősítettek erre. A legdrámaibb hatást a fa- és a vasipari termékek árának megduplázódása váltotta ki. A folyamat nem állt meg, a kereskedők már napi árakat szabnak. Ennek legfőbb oka, hogy Kínában és az Egyesült Államokban olyannyira megnőtt az építkezési kedv a Covid-járvány kitörése óta, hogy a hiányzó faárut a kelet-európai piacról importálják. – Eközben az USA és Kanada birkózik egymással, hogy ki, milyen védővámokat vet ki a faárukra, az európai kitermelés jelentős része pedig a tengerentúlra vándorol, ami hiánycikké teszi itthon a fát. Emiatt most két-háromszoros költséggel lehet felépíteni egy balatoni házat – emelte ki a szakértő.
Az előrefizetés sem garancia
– A kormány ugyan tervezi az elszabadult nyersanyagárak megzabolázását, és a Gazdasági Versenyhivatal is vizsgálni fogja a kartellgyanús kereskedelmet, ám ha a piac nem tudja orvosolni az árrobbanást, akkor a lakások is drágulni fognak – mutatott rá Balogh László. Igen kínos helyzetbe kerülhetnek például azok a vásárlók, akik előre befizettek egy épülő társasházi lakásra, miután az ingatlanfejlesztő az építési költségek növekedésére hivatkozva többet kérhet tőlük, mint amennyiben megállapodtak. – Ez reális és veszélyes forgatókönyv – tette hozzá Balogh –, ha ugyanis valaki nem fogadja el a magasabb árat, az építési vállalkozó ugyan visszaadhatja az addig befizetett pénzt vagy a foglaló miatt akár a dupláját is, a vevő mégis rosszul jár, mert időközben az ingatlanok ára sokkal többet emelkedett, mint amennyit visszakap – tette hozzá.
A jelenség nagyon érzékeny helyzetet teremthet a használt lakások piacán is, tekintve hogy a most megépült új lakásokat pár év múlva használt lakásként árulják majd. – Lehet, sokan úgy gondolják, „sosem lesz pénzem új lakást venni”, de sajnos a most megépült lakások négy-öt év múlva sem lesznek olcsóbbak – figyelmeztetett a szakember. A folyamat szerinte azért veszélyes, mert egy idő után a vevők nem fognak tudni lépést tartani a felfelé tartó árakkal, így kevesebb adásvétel jön létre, az pedig pangó piacot eredményez. Ha pedig mindez nem volna elég, a CSOK is drágulást hozott. – Általános törvényszerűség, hogy ha a vevőknek több pénzt adunk a vásárlásra, az bizonyos mértékben emeli az ingatlanok árát, ezáltal pedig mérsékli a kapott támogatás hatását – emlékeztetett Balogh László.
A „tizenegy” a legnépszerűbb
A számok is azt mutatják, hogy Újbuda az elmúlt években az ország legfelkapottabb ingatlanpiacává lépett elő. 2020-ban 30 ezer lakás épült Magyarországon, ami 30 százalékos emelkedést jelent. Az, hogy ezeknek a 10 százalékát Újbudán adták át, az ingatlanszakértő szerint óriási fejlődési potenciált mutat a kerületben. A nagy beruházási hajlandóság növeli a keresletet, a piaci élénkülés viszont az árakat is felfelé hajtotta. Ezzel függ össze az az egyedülálló jelenség, hogy Újbudán alig van különbség a használt és az új lakások árában: az előbbiek átlagára négyzetméterenként 880 ezer forint, az utóbbiaké 950 ezer forint. Ezzel szemben Budapest egészében az új lakásokat négyzetméterenként 920 ezer forintért kínálják, a használtakat pedig 740 ezerért. – Mindemellett nehéz az újbudai vásárlóknak megfizethető áron jó minőségű ingatlant találni – jegyezte meg Balogh László –, mert sok a túlárazott ház és lakás. Pozitív jelenség viszont, hogy a rengeteg új ingatlan felfrissíti a teljes állomány minőségét, ez pedig hosszabb távon garantálja, hogy aki Újbudára költözik, az az átlagnál jobb lakásban élhet – mondta. Az alkupozíciók is drámaian megváltoztak az elmúlt évek során. Amíg 2015–16-ban a vevők egymásra licitáltak egy lakásra, ma 10-15 százalékot is tudnak alkudni az árból.
Kifelé a városból
A Covid számlájára írható, hogy felerősödött a néhány esztendeje tartó, áremelkedésekkel magyarázható kiköltözési hullám a külső kerületekbe, illetve Budapest agglomerációjába. Jó példa erre az újbudai tendencia: innen sokan költöznek tovább a XXII. kerületbe, Érdre, Diósdra vagy messzebbre. Erre erősített rá a koronavírus. Aki egy garzonban töltötte a home office és a kijárási korlátozások időszakát, az általában új otthonként nagyobb, teraszos vagy kertes ingatlant keres, ezek pedig inkább a külső részeken találhatók. Ennek hatására az alacsony agglomerációs árak is gyorsan növekedni kezdtek, így az ottani ingatlanok már alig olcsóbbak, mint a városszéli kerületekben lévők.
Több hitel – drágábban
– Amikor az árak meredek emelkedésnek indulnak, a vevők háromféleképpen reagálhatnak – vázolta fel a helyzetet az ingatlanszakértő. – Az egyik, hogy kisebb lakást választanak, ezt azonban a járvány keresztülhúzta, a vevői igények a fenti okokból a nagyobb ingatlanok irányába mozdultak el. A másik megoldás, hogy lokációt váltanak. Magyarországon az emberek 90 százaléka azon a településen vagy kerületben vesz lakást, ahol addig is élt. Ez is változott, hiszen a bezártság, illetve a növekvő árak hatására kijjebb költöznek a városból. A harmadik lehetőség, hogy a vásárlók hitellel vagy állami támogatásokkal egészítik ki a forrásaikat – tette hozzá.
Jelenleg minden második ingatlant hitelre vesznek meg. Ezt támasztják alá a portfolio.hu adatai: a lakáshitelek kihelyezése rekordokat döntve, 34 százalékkal múlta felül az egy esztendővel korábbit 2021 első félévében. A szakértő ugyanakkor rámutatott: a kedvező hitelek piacán fordulatot hozott a Magyar Nemzeti Bank június végi döntése, amikor az erősödő infláció miatt a jegybank – tíz év után először – megemelte az alapkamatot. Így a kereskedelmi bankok szigorúbb feltételek mellett tudnak forráshoz jutni, ez pedig szűkítheti a hitelfelvevők lehetőségeit.
T. D.
