Miért nem veszi meg az önkormányzat a telket, vagy miért nem sajátítja ki?
Az ÉMI egykori telke magántulajdon, megvenni csak akkor lehet, ha eladásra kínálják, ami nem történt meg, ahogyan elővásárlási joga sem volt az önkormányzatnak. A megvételhez persze forrást is kellene biztosítani, ami a becslések szerint egy többmilliárdos teleknél nem egyszerű dolog. A kisajátítás jelenleg a legdrágább megoldás. Ha találna is jogalapot az önkormányzat a kisajátításra – ami szintén nem egyértelmű, hogy lehetséges –, azonnali, feltétlen és teljes kártalanítással tartozna a tulajdonosnak. Itt több milliárd forintról van szó, ami a teljes kerületre hatással lenne, és ennek a teleknek az árát a kerület összes lakosa „fizetné meg”, hiszen őket is érintené a váratlan kiadások miatt meg nem valósuló egyéb beruházások összes hatása. Hogy ez nagyságrendben is érzékelhető legyen: a kártalanítás összege akkora lehetne, amiből a kialakítás alatt álló Gazdagréti Védőnői Szolgálat legalább hússzor épülhetne meg.
Miért enged bármilyen beruházást az önkormányzat a telken?
Attól, hogy egy telek a kerületben van, még nem az önkormányzat rendelkezik vele. A tulajdonos a hatályos fővárosi és a 2003 óta érvényben lévő kerületi építési szabályzatok alapján építhet az adott telekre. A fővárosi szabályzat szerint az ÉMI-telek beépítésre szánt területen helyezkedik el, azaz építési övezetbe van sorolva, az övezet neve: vegyes intézményi terület. Ezt figyelembe véve kell elkészíteni a kerületi szabályzatot. Ez a munka jelenleg folyik, szem előtt tartva a lakosok érdekeit, és azt, hogy ezen a telken is csak olyan beépítés jöhessen létre, ami nem feszíti szét az adott építészeti környezetet, ahhoz mind funkcionálisan, mind a terhelést tekintve illeszthető legyen. Ez a beépítési paraméterek csökkenésével érhető el, az önkormányzat így mindenképpen mérsékli azokat az új szabályozásban.
Ha lehet csökkenteni a paramétereket, akkor miért nem csökkentjük minimálisra?
A beépítési paramétereket nem lehet önkényesen csökkenteni, mert a telek tulajdonosa bizonyos beépítési mutatókkal vásárolta a telket, és azok szerint tervezte a telek beépítését. Ha a tulajdonost kár éri a beépítési mutatók csökkentésével, akkor is kártalanítási igénnyel léphet fel, ami az eredeti, illetve az új mutatók szerinti forgalmi érték különbözete. Szintén milliárdokról van szó, csakúgy, mint a kisajátításnál. Az önkormányzatnak az a célja, hogy úgy csökkentse a paramétereket, a beépítési lehetőséget, hogy az jelentős hatással legyen a végeredményre, de közben a tulajdonos is el tudja fogadni a feltételeket, kártalanítási igény nélkül.
A szabályozás tervezete mennyivel csökkentette az eddigi paramétereket?
A bruttó szintterületi mutató irodarendeltetésű épület építése esetén 3,0-ról 2,5-re csökkent; ez azt jelenti, hogy az érvényben lévő szabályozáshoz képest az önkormányzat eddig már „lealkudott” több mint 6000 négyzetmétert a felépíthető épületből. Lakóépület építése esetén a csökkentés még ennél is jelentősebb, itt a szintterületi mutató 3,0-ról 1,2-re csökkent, azaz mintegy 22 000 négyzetméterrel kevesebb épülhet. Emellett az eddigi 20 százalékos zöld felületi arány 30 százalékosra nőtt a tervezetben, ami a jelenlegi 5 százalékos állapotot nézve hihetetlen növekedés. Így a területen közel 4000 négyzetméterrel több zöld felületet köteles kialakítani a beruházó. További korlátozás, hogy a tervezet szerint a Villányi úti lakóingatlan telekhatárától 15 métert, a Diószegi úttól, valamint a játszótér határától 10-10 métert kell szabadon hagyni.
A 20 méteres magasság hány emeletet jelent?
A 20 méteres magasságba maximálisan földszint plusz öt emelet fér bele. Ez a legnagyobb magasság, de ennél alacsonyabb lesz az épület nagy része, hiszen a szabályozás korlátozásokat tartalmaz a Diószegi utca felőli részre, ahol a 15 métert, valamint a Villányi úti lakóházak felőli részre, ahol a 18 métert nem haladhatja meg az épületek magassága.
Hogyan alakul a környező utcák forgalma a beruházást követően?
Az önkormányzat készíttetett egy közlekedési hatásvizsgálatot, a szakmai előírásoknak megfelelően, különböző napszakokban. Alapértelmezett forgalomnak a két-három éve még működő ÉMI és a bérlők forgalmát vette a vizsgálat készítője, az adatokat az ÉMI portaszolgálatától kapták meg. A tanulmány ezt vetette össze a jelenlegi forgalommal, és prognózisában több verziót vizsgál, mind iroda-, mind pedig lakóépületekkel, különböző parkolószámokkal. Egyértelműen látszik, hogy az irodafunkció sokkal kedvezőbb hatással van a forgalomra, hiszen az irodai forgalom és a lakóházak forgalma fáziseltolódást mutat. Amikor a környék lakói közül mindenki elindult, akkor érkeznek a dolgozók, így forgalmi dugók nagy valószínűséggel nem alakulnak ki. Az is jól látszik a tanulmányból, hogy az alapidőszakhoz képest jóval kisebb lesz a teherforgalom. Ha a telken irodaház épül 300 parkolóval, a forgalom növekedése mindössze néhány százalékos lesz az ÉMI aktív éveiben tapasztalthoz képest, ráadásul lényegesen kevesebb teherautóval.
(Újbuda)
