– Aki itt él, az jellemzően itt is marad – mondta a XI. kerületről Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, aki úgy látja, Újbuda fekvése mellett infrastrukturális fejlesztései miatt tudja vezető szerepét megtartani a legnépszerűbb kerületek listáján. – Az elmúlt évtizedek legdinamikusabban fejlődő városrészéről beszélünk, amit a befektetői oldal is felismert. Ahol pedig nő a lakosságszám, ott előbb-utóbb az infrastruktúra is kiépül, ezáltal a településkép is átrajzolódik. A kerületben a legutóbbi jelentős változást a kötöttpályás közlekedési eszközök bővítése és a 4-es metró elindulása okozta, ami többek között a kelenföldi városközpontot is becsatolta Budapest vérkeringésébe. Ennek hatására a közelben lévő ingatlanok értéke megugrott, a befektetőket pedig új beruházásokra késztette az új helyzet, így komplett városrészek nőttek ki a kerület szövetéből – fogalmazott a vezető szakértő.
A befektetők már a járvány előtt elpártoltak
Az ingatlan.com adatai szerint a kerületben az új lakásoknál jelenleg átlag egymillió forint körüli négyzetméterárral kell számolniuk a vevőknek, használt lakásoknál 820 ezer forinttal, míg a családi házaknál 770 ezerrel. – Ehhez a Budapesten belül is kiugróan magas árszinthez folyamatosan jutott el a kerület, öt esztendeje például még a feléért vásárolhattuk meg a kiszemelt lakásokat. Ugyanakkor az is tény, hogy az elmúlt egy évben megtorpant a lakáspiac, a dinamikus árnövekedés számottevően lelassult – emelte ki Balogh László. Az ingatlan.com statisztikái szerint 2015–2019. között éves szinten 20–25 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak, ez az ütem 2019 második felétől 4 százalékra csökkent. Ennek főként az az oka, hogy a befektetői oldal elpártolt az ingatlanpiactól. Egyrészt azért, mert az albérleti díjak már nem nőhettek tovább, így a drága ingatlan nem tudott olyan hozamot nyújtani, mint korábban, másrészt piacra került egy prémium államkötvény, amely a bérbeadáshoz hasonló hozamszintet garantált, és ez a befektetőknek sokkal kényelmesebb megoldást jelentett, mint a lakáskiadás.
– Újbuda lokáció tekintetében nagyon jó kerület, változatos városrészekkel, felsőoktatási intézményekkel, így igen népszerű volt a befektetők körében – mutatott rá Balogh László. Budapesten a korábbi időszakot vizsgálva 30–35 százalék körül mozgott a befektetői céllal vásárolt ingatlanok aránya, ami szintén hozzájárult az árak emelkedéséhez. A koronavírus megjelenésével a piaci szereplőknek szembesülniük kellett azzal, hogy a turisták eltűntek, így a rövid távú kiadásra szánt lakásukat kénytelenek voltak hosszú távra kiadni, ami az albérleti piacon is éreztette hatását. A 2020. februári adatok szerint átlag 175 ezer forintos havi bérleti díj fél év alatt 160 ezer forintra esett vissza, vagyis 10 százalékkal csökkent.
Elemzések szerint a koronavírus-járvány nemcsak a bérleti díjakra, hanem az ingatlanárakra is jelentős hatással volt. A kiszámíthatatlan élethelyzet miatt sokkal óvatosabbá váltak az emberek, és mind ingatlaneladás, mind -vétel esetén inkább kivártak. Ha valaki mégis úgy döntött, belevág a lakásvásárlásba, a hitelfelvételnél ütközhetett falakba. Ugyanis a pénzintézetek is szigorítottak a korábbi szabályokon, ezért sokkal kevesebb eséllyel kaphatja meg a hitelt például az az igénylő, aki olyan szektorból érkezett, amely a járvány miatt bizonytalan helyzetbe került. – Most elsősorban az gondolkozik lakásvásárlásban, akinek megváltozik az élete. Összeköltöznek a fiatalok, bővül a család, kirepülnek a gyerekek, bizonytalanná válik az egzisztencia stb. A kínálati oldalon stagnálnak az árak, a vevők azonban jóval kevesebben vannak, ami az ő alkupozíciójukat erősíti. Így akinek sürgőssé vált az ingatlaneladás, kénytelen volt lejjebb vinni az árakat. Míg a korábbi években 2–3 százalékos volt az alku mértéke, addig 2020-ban elérte a 10–15 százalékot is – mondta a szakértő, aki szerint a keresleti oldalon egyéb változást is hozott a koronavírus megjelenése.
Felértékelődött a zöldövezet
Korábban Újbudán is jellemző volt, hogy a lakáspiac sztárjai a panellakások, mert a folyamatosan felfelé kúszó ingatlanárak mellett ezek voltak a legmegfizethetőbbek. A panelek népszerűségét viszont derékba törte a koronavírus, hiszen amikor az embereknek otthon, a négy fal között kellett eltölteniük egész napjukat, szembesültek azzal, hogy nincs hova kimenniük. A vásárlói fókusz áthelyeződött a házakra, a kertes ingatlanokra. Ebből a szempontból átértékelődtek az újbudai városrészek: a központi, jó elhelyezkedésű ingatlanok még nagyjából tudták tartani az értéküket, de a kereslet túlnyomó része a zöldövezeti területek felé irányult, ami azzal is járt, hogy ezeknél nemhogy nem csökkent, hanem enyhén nőtt is a négyzetméter-ár. Kiemelt lokáció lett Kelenvölgy és Albertfalva, az új építésű ingatlanoknál pedig Madárhegy, ahol ugyan főleg lakásokat építenek, de szinte mindegyikhez tartozik vagy saját kertrész, vagy egy-egy terasz, erkély.
Megnőtt a kereslet a zártkerti tulajdonok iránt is, amelyek nem nyújtanak állandó lakhatást, de saját földterületet, szabad levegőt jelenthetnek azoknak, akik nem engedhetik meg maguknak a kertes házat, ám szeretnének a szabadban eltölteni egy kis időt. A városhatárok is kezdenek elmosódni a főváros és az agglomerációs övezetek között, ez pedig érinti azokat a területeket is, amelyek korábban zártkertként vagy gyümölcsösként voltak nyilvántartva. Van, aki tartósabb életvitelre rendezkedik be ezeken, hogy ott teremtse majd meg következő otthonát. Erre a jogszabályok folyamatos változása egyre inkább lehetőséget ad.
Új helyzetet teremthet a régi-új áfakulcs
– Visszatérhet az elmúlt négy évben tapasztalt lakásépítési lendület az ismét életre hívott kedvezményes, 5 százalékos lakásáfának köszönhetően – derül ki az ingatlan.com elemzéséből, amely az október elején bejelentett változás újlakáspiaci hatásait vizsgálta meg több mint 5700 új ingatlan hirdetése alapján. 2016 elejétől 2019 végéig már érvényben volt ez a kedvezményes áfakulcs, és ez nem csupán az építési kedvet erősítette, de az elkészült otthonok száma is megtriplázódott. 2015-ben még csak 7612 új lakást adtak át, 2019-ben viszont már több mint 21 ezer épült meg. A korábbi esztendők lendülete azonban 2020 második felére megtört, idén augusztusban már feleannyi lakóterület építésére adtak ki engedélyt a hatóságok, mint egy évvel azelőtt, ami azt vetítette előre, hogy 2021 után a korábbinál jóval kevesebb lakás épülhet. – A nagyvárosok esetében bejelentett rozsdaövezeti programban már eddig is 5 százalékos áfakulccsal számolhattak a beruházók, de ez leginkább csak a budapesti építkezésekre vonatkozott – mondta Balogh László, hozzátéve: a legújabb bejelentés már valamennyi ingatlanra vonatkozik, így a családi házak és az eladási céllal készülő társasházi lakások építése is új lendületet kaphat.
Az ingatlan.com szakértője szerint a kedvezményes lakásáfa hatása attól is függ, hogy mennyire növekszik az új lakások kínálata, illetve hogy a vevők milyen arányban vásárolnak saját vagy befektetési célra. Azok a vásárlók, akik az elmúlt időszakban már 27 százalékos áfakulccsal vettek új lakást, már most több millió forintos áresésnek örülhetnek. A 2020-ban végbement áfaemelkedésből adódó kockázatok miatt ugyanis a legtöbb beruházó az ingatlan nettó vételárát és a mindenkor aktuális áfa összegét kérte az előszerződésekben a vevőktől. – Az áfa mérséklése miatt viszont így a vevők végül jóval kevesebbet fizethetnek majd ezekért – emlékeztetett. A szakértő hozzátette, hogy a most futó építkezések egy részénél már 2018 novemberében rendelkezésre állt a jogerős építési engedély, így azokat 2023-ig eredetileg is 5 százalékos áfakulccsal lehetett értékesíteni. Balogh László szerint ha az eladó új lakásokat sikerülne a lakosság által megfizethető ársávba terelni, akkor az a használt lakások piacán is új egyensúlyt hozhat, akár árcsökkenés formájában is. – A megfizethetőbb áraknak azért lehet jelentősége, mert ezek ismét piacra hívnák azokat a vevőket, akik az elmúlt évek lakásdrágulása miatt kiszorultak onnan – hangsúlyozta.
K. A.
