A 2019-ban hatályos építési engedéllyel rendelkező 14 071 lakásból 4648-nak akkor már használatbavételi engedélye is volt, ami a KSH adatait alapul véve közel 12 ezer új beköltözőt jelentett az elmúlt időszakban a XI. kerületben. A 2017–2019 között kiadott építési engedélyek miatt ez a szám folyamatosan emelkedhet, így hamarosan akár további több mint húszezer fővel is bővülhet az itt élők száma. Ez nem egyenlő a népességszámmal, hiszen sokan ingatlanhasznosítás céljából vásárolnak lakásokat, amelyeknek a bérlői többnyire nem rendelkeznek újbudai állandó lakcímmel, ugyanakkor életvitelszerűen élnek a kerületben.
Negyedével több lakója lehet Újbudának
Ha a tervezett beruházások mindegyike megvalósul pár éven belül, akkor 2017-hez képest a kerület lakosságszáma 25 százalékkal nőhet. Ezek az adatok ráadásul nem tartalmazzák azokat a kérelmeket, amelyek 2020 márciusa óta a kormányhivatalhoz érkeztek – és amelyek engedélyeztetése még zajlik –, illetve azokat az információkat sem, amelyek egy esetleges rozsdaövezet kijelölése után továbberősíthetik a befektetői szándékot. Ez utóbbiakra az önkormányzatnak semmilyen befolyása nincs. Ha csak a 2017–2019-ben engedélyeztetett ingatlanokat vesszük alapul, már akkor is több mint 30 ezer új beköltözőről beszélhetünk, akiknek az infrastrukturális ellátása az önkormányzat feladata, ami komoly anyagi terhet ró az egyébként is megkurtított költségvetéssel működő kerületre. Miközben a települések nagy része küzd a beépítés ellen – köztük Újbuda is –, az elvonások miatt kénytelenek saját ingatlanjaikat értékesíteni, hogy az alapellátások ne sérüljenek.
Hogyan módosult a jogszabályi háttér?
Az önkormányzatok felügyelete alá az 1997-es építési törvénnyel került a településszerkezeti tervekre vonatkozó hatáskör. Az volt a cél, hogy a városvezetők maguk dönthessék el, milyen külsejű, illetve milyen funkciókkal bíró építmény illik a települések arculatához, továbbá milyen típusú beépítéseket tud elfogadni a lakosság. Ez a városkép és a helyi lakók szempontjából ideális volt, hiszen a közösségnek és a városvezetésnek így lehetősége nyílt arra, hogy megvédje például a kertvárosi övezeteket a túlépítettségtől. 2012-ben a törvényhez kapcsolódóan egy új rendelet született, amely a tervek és a rendezési eszközök tartalmára vonatkozó előírásokat szabályozta, ám a jog maradt az önkormányzatoknál, egészen 2020-ig, amikor az állam az illetékes kormányhivatalokat ruházta fel az építési hatóság jogkörével.
Pár hónapja módosult a településképi véleményezésre vonatkozó jogszabály is: már nem kötelező a kormányhivatalnak figyelembe vennie a polgármester véleményét, így egy negatív településképi vélemény esetén is zöld jelzést kaphat az adott beruházás az engedélyező hatóságnál. Ezekkel a döntésekkel jelentősen csorbították a kerületek, illetve a települések vezetőinek hatáskörét, a beépíthetőségre gyakorolt hatásuk kimerül a helyi építési szabályozás módosításában. Ez a szabályozás azt írja elő, hogy bizonyos területeken milyen magas, mekkora zöldterületi mutatóval rendelkező ingatlanok épülhetnek, illetve hogy a terület hány százaléka építhető be. Bár látszólag ez még mindig jelentős hatáskör, érvényesítése nem egyszerű feladat. A már érvényes építési engedéllyel rendelkező beruházásokra ugyanis nem vonatkoznak a helyi építési szabályzat módosításai, az önkormányzatoknak csak a hatósági ügymenet elindítása előtt van lehetőségük arra, hogy egy-egy nagyobb beruházás esetén szabályozzák a környék beépíthetőségét. Radikálisabb esetben változtatási tilalmat is elrendelhetnek, maximum három évig; az önkormányzatnak ez esetben felül kell vizsgálnia az érvényben lévő szabályzatot. Ha úgy dönt, hogy csökkenti a beépíthetőségi mutatókat, az olyan plusz kiadásokkal járhat, amelyek adott esetben akár egy település éves költségvetésének teljes összegét is elérhetik. A beruházó ugyanis a korábban érvényben lévő szabályozás szerint vásárolt építési területet, és amennyiben az üzleti vállalkozása egy esetleges módosítás miatt meghiúsul vagy deficitessé válik, úgy kártérítési és kártalanítási igénnyel léphet fel az önkormányzatokkal szemben. Ilyen esetekben a városvezetés és a beruházó közötti tárgyalások tudnak kompromisszumos megoldást hozni. Megbeszélés tárgyát képezheti egyebek mellett a beépíthetőség nagysága, a zöldfelület mértéke, illetve a tervezett beruházásokhoz kapcsolódó infrastrukturális háttér megteremtése, legyen szó közműről, játszótérről, parkolóról, bölcsődei, óvodai vagy egészségügyi intézményről. Ilyen kompromisszum született Újbudán például az ÉMI-telek ügyében, de településrendezési szerződést kötött a kerület egy madárhegyi lakóparkkal, illetve más beruházókkal is, ezen kívül számos ügyletben jelenleg is tart a egyeztetés.
Kiemelt jelentőségű beruházások
A helyi szabályozás teljesen figyelmen kívül hagyható, ha az állam egy-egy ingatlanfejlesztést nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházásnak minősít. Ilyenre az elmúlt időszakban több példa is volt a kerületben, egyebek mellett egy Vahot utcai építkezés, illetve a tervezett szuperkórház esetében. Azzal, hogy mi tartozik bele ebbe a kategóriába, 2021 májusától külön kormányzati testület foglalkozik. A rozsdaövezeti bizottság – ahogy a neve is mutatja – az önkormányzatok helyett jogosult javaslatot tenni a kormány által rozsdaövezetnek minősített területek kijelöléséről is. A Miniszterelnökség közleménye szerint a rozsdaövezeti akcióterületek kijelölését véleményező testület folyamatosan várja a javaslatokat, hogy mely leromlott állapotú, korábban ipari vagy egyéb gazdasági célra használt ingatlanok kerüljenek be a kormányzati programba. Hogy ez érinti-e a kerületet, azaz létrehoznak-e rozsdaövezetet Újbudán, az leghamarabb július közepén derülhet ki.
Újbuda
