Hogyan jutottak el a projekt megálmodásától idáig? Hol tart jelenleg a BudaPart építése?
Nagyjából három és fél évvel ezelőtt kezdődött a fejlesztési folyamat, egy 54 hektáros telek megvásárlásával, persze azelőtt egy évvel már elkezdtük a telekakvizícióval kapcsolatos ügyintézést. Akkor még csak ketten voltunk alkalmazottak a cégben. Jelenleg 36-an állunk a fejlesztő cég alkalmazásában, hat saját ház építése és értékesítése zajlik összesen 157 000 négyzetméter szintterülettel. Ez öt lakóépületet és egy irodaépületet jelent, utóbbi a BudaPart GATE nevet kapta. A következő irodaház, a BudaPart CITY építését 2-3 héten belül megkezdjük, ez újabb 36 500 négyzetméternyi volument jelent. A lakások 8, 15 és 16 emeletes házakban épülnek, a tervek szerint az elsőt már idén nyáron átadjuk a lakástulajdonosoknak.
A kivitelezések, fejlesztések során manapság a legtöbb probléma a minőségi munkaerő hiányából fakad. Hogyan lehet ezt hatékonyan, a tervezett költségeknél és minőségnél maradva kezelni?
Piaci viszonylatban szerencsés helyzetben vagyunk, mivel a BudaPart épületeit kivitelező Market Építő Zrt. a beruházó cégben is résztulajdonos. A Market a legnagyobb hazai magasépítéssel foglalkozó építőipari vállalat, mely piaci erejénél, beágyazottságánál fogva az átlagosnál jobban tudja kezelni ezeket a problémákat. De ahogyan ez általános gond a többi piaci szereplőnél, fejlesztőnél, mi is megérezzük a munkaerőhiányból következő problémákat.
Hogyan ütemezik a költségeket a tervezés során egy ekkora projekt esetében?
Hatalmas beruházásról van szó, aminek nagyjából 10 évre tervezzük a teljes megvalósulását. Az egyes projektelemek kivitelezésének megkezdésekor felül kellett vizsgálni az üzleti tervet, ám a piaci folyamatok úgy alakultak, hogy ugyan jelentősen drágult a kivitelezés költsége, de az értékesítési árak is nőttek, a hozamszintek pedig csökkentek, így ezek összessége az elvárt megtérülés szempontjából nem borította fel az elképzeléseket. Nem volt szükség a projekt jelentős átstrukturálására sem.
A nagy projektek általában több visszhangot is kapnak, és szinte lehetetlen, hogy a tervezés, fejlesztés és maga a végtermék is mindenkinek megfelelő legyen. Mi volt a fő koncepció a városrész kialakításánál?
A fejlesztési filozófia megfogalmazásakor, sokat vizsgáltuk, hogy mi lehet a lokáció adottságaiból következő ideális termék. Egyfelől remek adottság a Duna-parti elhelyezkedés, a meglévő jelenleg közel 14 hektárnyi, a projekt végéig 20 hektárnyira bővülő városi park, illetve az egyedülálló Lágymányosi-öböl. A másik adottság már több fejtörést okozott: meglehetősen magas volt a beépítési sűrűség, melyet a főváros korábban erre a területre meghatározott. Az egyik fő fejlesztési feladatunk az volt, hogy ezt a sűrűséget, létrehozható szintterületet olyan formában, olyan beépítési koncepciót alkotva helyezzük el a területen, hogy az önmagában nagy hozzáadott értékkel bírjon, és jól élhető környezetet eredményezzen. Amiből végül kiindultunk, az az, hogy Budapesten leegyszerűsítve alapvetően két életforma alaptípus van: az egyik a belvárosi, ahol sűrű az épített környezet, de a környék tele van üzletekkel, kiváló az infrastruktúra, mindemellett a rekreációs lehetőségek és a zöld környezet nehezen hozzáférhető. A másik amikor kiköltözünk a belvárosból, csökken a beépítés sűrűsége, jóval magasabb a zöld terület és a rekreációs lehetőségek aránya, a könnyen elérhető infrastruktúra ugyanakkor ezeken a helyeken általában jóval alacsonyabb, mint a belvárosban. Ebben a projektben az a több, az a más, hogy ahogy kilép valaki a lakásából, irodájából és elindul jobbra, egy alapvetően urbánus környezetben találja magát, üzletekkel, szolgáltatásokkal, éttermekkel, ha pedig balra lép ki ugyanebből az épületből, akkor egy zöld rekreációs környezetbe érkezik. Egy olyan új városnegyedet hozunk létre, ahol ennek a két életformának az esszenciáját kapjuk.
Egy ekkora új városrésznél már gondolom ki kell alakítani oktatási, egészségügyi és egyéb intézményeket?
A BudaParton az összes szükséges ilyen funkció elérhető lesz, ez fontos része a termékminőségnek is. A kereskedelmi- és szolgáltató egységek mellett minimum 300 férőhelyes óvoda és bölcsőde épül a projekt végéig. Az első ütemhez elsőként 100 férőhelyes óvodát és bölcsődét alakítunk ki, ez a negyedik lakóépület földszintjén meg is valósul. Jelenleg több, sok ezer négyzetméter területigényű egészségügyi szolgáltatóval tárgyalunk, így ez a funkció is megjelenik majd a területen. Továbbá bővül az elérhető sport és rekreációs lehetőségek száma, lesz új futópálya, játszótér, valamint több sportpálya is. A humán infrastruktúra elemek megfelelő fejlesztésére kötelezettséget vállaltunk a korábban már említett Településrendezési szerződésben.
Komoly kérdőjel lehet a tömegközlekedés, ez sokszor felmerül a projekt kapcsán.
A terület mellett közlekedő, két megállóhellyel is rendelkező 1-es villamos jó adottság, metró kapacitású és minőségű tömegközlekedési eszköz, a vonal Etele térig történő meghosszabbítása pedig tovább segíti a helyzetet. A BudaPart GATE bejárata körülbelül 150 méter távolságban van a meglévő villamos megállótól. A szabályozási terv elfogadásával párhuzamosan vállaltuk a Főváros és a kerület felé, hogy a "Budai fonódó villamos 2" névre hallgató új vonalat megtervezzük és engedélyeztetjük is. Ez a vonal a Gellért térnél kapcsolódik a meglévő hálózathoz, a BME előtt halad majd a felső rakparton, és itt a Dombóvári úti szakaszon két megállóhellyel is rendelkezik majd. Az engedélyek már megvannak, ezeket átadtuk a Főváros részére. Jelenleg a forrásigénylés folyamatánál tart a projekt. A belváros már most 10-15 perc alatt elérhető a jelenleg is rendelkezésre álló buszjáratok segítségével, az első fázis átadását követően a 153 és 107E jelzésű új és átalakuló buszjáratok belépésével még egyszerűbb lesz a BudaPart elérése.
Nem biztos, hogy később is olyan mértékű lesz a gépkocsihasználat mint jelenleg, vagy legalábbis nem olyan formában. Az autómegosztásra és egyéb alternatívákra hogyan készülnek?
10-20 éves távlatban kell gondolkodnunk, ezért fontos kérdés volt, hogy hogyan alakul át a mobilitás a következő évtizedekben. Vajon hogyan fogják használni a beköltöző városlakók az autóikat, fognak egyáltalán saját autót használni? A szabályozási terv megalkotásakor a hatóságoknak, a közérdeket szolgálva, a még nem ismert változásokhoz kellően konzervatívan, a jelenlegi igényeket szem előtt tartva kellett hozzáállnia. Így kerültek rögzítésre a parkoló darabszámok is. Ők a mai viszonyokból indultak ki, nekünk viszont úgy kellett terveznünk és kitalálnunk a struktúrát, hogy adott esetben a parkolóhelyek egy részét később, egy teljesen átalakuló mobilitási szokásoknak megfelelő világban más funkcióra is hasznosítani lehessen. Többek között ezért kerültek nemcsak a föld alá, hanem föld fölé is parkolók.
Elég kockázatosnak tűnik, hogy bizonyos tereket, amit akár irodaházként is bérbe lehetne adni, azt parkolónak kell kialakítani.
Az a fejlesztői gondolat, hogy a parkoló bekerülési költségét tekintve olcsóbb azokat felszín felett létrehozni, mint a mélygarázsi szinteken. A felszín felett kialakított parkolók így akár megtakarításként is felfoghatók. Másrészt az irodaházak földszintjének Dombóvári út felőli oldala még hosszú távon sem olyan vonzó része Budapestnek, ahova magas bérleti díj termelésére képes kereskedelmi funkciókat lehet telepíteni. Végül úgy döntöttünk, hogy a BudaPart városrész belső részén alakítjuk ki az üzletsort, gyakorlatilag egy bevásárló utcát, ahol ezáltal a belső területek értékét is megnöveltük. A külső oldalon, a földszinten és a magasföldszinten pedig parkolóterületek jönnek létre. A szabályozási terv rendelkezési értelmében az építhető irodai szintterület sem csökken ezzel a megoldással.
Rátérve a lakásokra, az új lakásvásárlók egy jelentős része befektetési céllal vásárol, hosszabb vagy rövidebb távú lakáskiadási céllal. A BudaPart iránt kik érdeklődnek, és milyen az eddigi értékesítési arány?
Az első három ház értékesítettsége 95 százalék feletti, a negyedik háznál ez nagyjából 80 százalék, és jó ütemben elindult az ötödik ház értékesítése is. Cél egy olyan városrész kialakítása, ahol a hosszabb távon itt élők, elsősorban családosok, közösséget tudnak építeni, élettel telivé teszik a BudaPartot. Ez a fejlesztő, a vevők, a befektetők és az ide költözők érdeke is. A közép és hosszú távú értékesítési stratégiánknak is ezt kell támogatnia majd.
Mennyi lakás érhető még el 5 százalékos áfával? Érezhető volt egy nagyobb megugrás a keresletben, amikor véglegesedni tűntek a kedvezményes áfa feltételei?
Az első négy lakóépületben elérhető lakásokra még az 5 százalékos áfa vonatkozik, míg az újaknál az első befizetésre szintén a kedvezményes áfa lesz érvényes. A kialakítás során az is szempont volt, hogy mivel csak a 150 négyzetméternél kisebb ingatlanokra vonatkozik a kedvezményes áfa, így a legfelső szintek lakásai sem lettek ennél nagyobbak. Mivel az első négy lakóépületben nagyon hamar elkeltek a lakások, a változtatásnál már nem volt nagy állományunk, emiatt kevésbé érzékelhettünk bármilyen megugrást a keresletben.
Milyen igényeik vannak a vásárlóknak? Keresik az okosotthonokat?
Van egy okosotthon alapcsomag a lakásokhoz, ebben benne van többek között a redőnyvezérlés, a központi hőmérsékletszabályozás, bizonyos világításvezérlés, melyek telefonos alkalmazáson keresztül is irányíthatók. A funkciók tetszés szerint bővíthetők, tehát ha valaki később az egyes konnektorokat is szeretné vezérelni, vagy egyéb okos megoldást szeretne a lakásába, akkor arra is van megoldás. Ma már a smart megoldások alkalmazása alapfunkciónak számít a hasonló minőségű piaci termékeknél, enélkül nagyon nehéz lenne a versenytársak közül kiemelkedni.
Az építés során sokat jelenthet a hatékonyságban és a minőségben egyaránt a digitalizáció. A kivitelezésnél fontos volt ez a szempont?
Az első pillanattól kezdve célként tűztük ki, hogy a BudaPart egyes épületeit BIM (digitális épületmodellezés, tervezés) technológia alkalmazásával tervezzük. Eddig az összes épület így készült. Jók a tapasztalataink, jóval kevesebbszer kell így például szerkezeteket visszabontani szakági ütközések miatt, időt és pénzt is spórolunk ezzel. Amikor ezt eldöntöttük 2015-ben, nekem ez személyes ügy is volt, egy évvel korábban alapító tagja voltam a Magyar BIM Szövetségnek.
A BIM segítség a kivitelezésnél, de akár az üzemeltetésben is hasznos lehet.
A Markettel közösen kialakított BIM alapú tervezési rendszer első nagy hozzáadott értéke, járulékos előnye a koncepciótervet követő konkrét költségbecslésekkor jelentkezik. Már nem kell egyenként kézzel méregetni a terven mindent, a rendszer automatikusan generálja a szükséges mennyiségeket, ami alapján az árajánlat készül. A BIM technológiával gyorsabb és sokkal transzparensebb a kommunikáció a fejlesztő és kivitelező között. Az irodaházak digitális megvalósulási terveit pedig úgy tudjuk majd átadni a jövendőbeli tulajdonosnak, üzemeltetőnek, hogy már számos, az üzemeltetéshez szükséges paraméterrel is fel van töltve.
Csak a tervezésnél jellemző a digitalizáció, vagy a fizikai építkezésnél is alkalmazzák?
A Market a BIM technológiát a kivitelezési folyamatok optimalizálásánál is használja, erről ők tudnak bővebben beszélni.
A digitalizáción kívül vannak olyan speciális technológiák, melyek segítségével csökkenteni tudják a szükséges emberi erőforrást?
Az egyik ilyen igen látványos: eddig minden háznál alkalmaztunk csúszózsalus technológiát, a lift és lépcsőházi magokat építettük így, amivel sok élőmunkát takarítottunk meg. Ezen kívül nagyon sok előregyártási lehetőséget vizsgálunk, felmerült többek között esztrichező robotok beállítása, ezzel is optimalizálva az élőmunka befektetést. Nagy volument építünk, így ahhoz, hogy folyamatosan és időben el tudjuk indítani a következő házak építését, gondolnunk kell olyan szokatlan eszközökre is, melyek optimálisan kiegészítik a humánerőforrást.
Mennyien dolgoznak körülbelül az építkezésen egyszerre?
600-700 ember az átlag, aki most a BudaPart épületein dolgozik, ebben az infrastruktúra építéssel foglalkozók és a MOL új székházán dolgozók száma nincs benne.
A belső területeken már elültettétek a fákat, a közlekedési felfestések is elkészültek és a városrész utcaszerkezete is jól látható. Mi jön ezután?
Már zajlanak a közterületi útfelületek hatósági átadásai. Jelentős közműhálózat épült a felszín alatt, például a csapadékcsatorna-hálózat a Dunába viszi az első 12 házról és az útfelületről összegyűjtött csapadékvizet. Létrehoztunk egy új ivóvíz-, és szennyvízhálózatot, az összes IT szolgáltatónak is kiépítettük a szükséges alépítményi hálózatot. Az utak alatti egyes közművezetékek jórészt már át is lettek adva a szolgáltatóknak, a napokban elindítjuk az első lakásépület használatbavételi engedélyezési eljárását is. A városrész alapstruktúrája szigetszerűen van kialakítva, minden fejlesztési ütem egy újabb lámpás csomóponton keresztül lesz majd elérhető, így a már átadott területeket nem zavarjuk építési forgalommal. Idén három újabb iroda és három újabb lakóépület előkészítését indítjuk meg, hogy a tapasztalataink alapján fokozatosan növekvő piaci keresletet megfelelően ki tudjuk elégíteni.
